부동산을 공부할 때
필히 먼저 알아야 될 것은 등기부등본이라고 할 수 있다.
임차인으로서 전세, 월세를 들어갈 때도
주택을 매도, 매수할 때도
경매를 할 때 에도 꼭 살펴봐야 하는 것
등기부등본이다.
그렇다면
이 등기부등본이란 무엇일까?
부동산의 권리관계가 등기되어있는
부동산의 가장 기본이 되는 서류이다.
주택의 자기소개서라고 보면 된다.
사람들이 요즘 들어 더더욱
시세보다 저렴하게 매수를 할 수
있다는 장점을 가지고 있는
경매로 많이 눈을 돌리고 있는데
경매 시 권리분석을 잘할 수 있는
첫 번째 단계가 이 등기부등본을
잘 살펴볼 줄 알아야 한 다는 것이다.
보증금 피해사건들도
제대로 확인할 줄 알았더라면..
이라는 안타까운 생각도 들기도 한다.
이 기회에 그런 피해가 없길 바란다.
등기부등본은 인터넷등기소에서
누구나 발급가능하며
휴대폰 어플로도 간편하게 할 수 있다.
등기부등본의
구조를 살펴보면
표제부
갑구
을구
이렇게 세 가지 순서대로 구성되어 있는데
자세히 알아보도록 하자.
표제부
표제부에는 물선의 주소 건물의 외형적
특징을 담고 있다.
소재지번, 건물명칭 건물번호와
가장 중요한 대지권이 표시되어 있다.
(평수, 층수, 주택인지 아파트인지 등)
소재지번이란 부동산의 위치한 주소를 말한다.
계약하려는 집과 서류에 나와있는
주소가 일치한 지 확인하길 바란다.
갑구
소유권 변동 관련 사항 내용이 담겨 있으며
소유자가 누구인지
상속을 받을 것인지
누구로부터 언제 소유권 이전이 되었는지
언제 경매로 넘어갔는지
등등 담겨 있다고 보면 된다.
내가 그 주택의 집주인 A와
계약을 하기로 했는데
웬걸?
서류에는 B가 있다면
무언가 잘못되었다는 신호다
집주인과 서류에 있는 소유자가
동일한지 확인해 봐야 한다.
갑구의 소유권 관련 사항에는
가등기 (소유권이전청구권가등기, 담보가등기),
압류, 가압류,
가처분(처분금지가처분, 담보설정금지가처분),
경매결정기입등기 내용이 적혀있다.
특히 가압류나 경매 개시 같은 문구가 있다면
조심하는 것도 나쁘지 않다.
그렇다면 가압류는 무엇일까?
빚을 갚아야 할 채무자가 재산을 숨기거나
팔지 못하도록 빚을 받을 채권자가
그 부동상이나 값이 나가는 다른 재산을
임시로 압류하는 법원 처분을 말한다.
빨간 줄로 말소된 항목은 해결된 건이니
걱정하지 않아도 된다.
을구
을구는 소유권 이외의 권리관계를 말한다.
집에 대한 권리사항이 있으며
보통 은행의 근저당권 내용이 많이 적혀 있다.
저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등
적혀있다.
채권 최고액을 확인하는 것이 중요하고
집주인이 집을 담보로 얼마나 빌렸는지 확인하는
개념정도 생각하면 좋을 것이다.
저당권이란 무엇일까?
부동산을 담보로 은행이나 대출기관에서
대출을 해주고 설정한 권리를 말한다.
즉 주택담보대출이 사용되어 권리가
은행이나 대출기관에게 있다는 말이다.
근저당설정액이 보통 대출금의
120% 설정되므로 역으로 계산하여
근저당이 해당 주택 가격대비 얼마나 잡혀있는지
확인하는 것이 필수이다.
또한 전세보증금과 근저당권 합계가
부동산 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다.
전세권이란 부동산에 전세권, 임차권이
설정되어 있어 있음을 말하고
지상, 지역권은 토지에 대한 이용권리로,
다른 사람이 해당 토지나 건물을 사용할 수 있는
권리가 있는지를 알 수 있다.
을구는 부동산의 실제 가치에 큰 영향을 미칠 수
있는 정보 포함 저당권이 설정된 경우,
대출금 상환이 완료되지 않으면
부동산 소유권을 온전히 이전받지 몰할 수
있으므로 매매 시 반드시 확인
